먼저 날짜부터: 통보 기간 한눈에
| 누가 | 무엇을 | 언제 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 세입자 | 계약갱신 요구 | 계약 끝나기 6개월 전 ~ 2개월 전 | 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 |
| 집주인 | 갱신 거절 또는 조건 변경 통지 | 계약 끝나기 6개월 전 ~ 2개월 전 | 제6조 제1항 |
| 세입자 | 갱신하지 않겠다는 통지(나간다고 알리기) | 계약 끝나기 2개월 전까지 | 제6조 제1항 |
예시 — 계약 만료일이 2027년 6월 30일이면, 갱신요구·갱신거절 통보 기간은 대략 2026년 12월 말부터 2027년 4월 말까지입니다. 첫날·마지막 날 계산은 다툼이 생길 수 있으니 여유 있게 통보하고, 문자·내용증명처럼 상대가 받은 날짜가 남는 방법을 쓰세요.[1]
※ 세입자의 ‘2개월 전까지’ 통지 기한은 2020년 12월 10일 이후 체결되거나 갱신된 계약부터 적용됩니다(법률 제17363호 부칙).[3]
계약갱신요구권
- 세입자가 위 기간에 갱신을 요구하면 집주인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.
- 1회만 쓸 수 있고, 갱신된 계약의 기간은 2년으로 봅니다(제6조의3 제2항).
- 조건은 전 계약과 같지만 보증금·월세는 제7조 범위에서 늘리거나 줄일 수 있습니다. 증액은 기존 금액의 20분의 1(5%)을 넘을 수 없습니다.[1]
집주인이 거절할 수 있는 경우(제6조의3 제1항 단서, 요지)
- 세입자가 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 월세를 연체한 사실이 있는 경우
- 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
- 서로 합의해 집주인이 상당한 보상을 한 경우
- 집주인 동의 없이 전대(재임대)한 경우
- 고의나 중대한 과실로 집을 파손한 경우
- 집이 멸실되어 임대차 목적을 이룰 수 없는 경우
- 철거·재건축으로 점유를 되찾아야 하는 경우(계약 때 계획을 구체적으로 알린 경우 등 법이 정한 요건을 갖춘 때)
- 집주인(직계존속·직계비속 포함)이 실제 거주하려는 경우
- 그 밖에 세입자가 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
실거주한다며 거절하고 다른 사람에게 세를 놓았다면
집주인이 실거주(8호)를 이유로 거절해 놓고, 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 세입자의 손해를 배상해야 합니다. 미리 정한 배상액이 없으면 다음 중 가장 큰 금액입니다(제6조의3 제5·6항).
- 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분
- 새 세입자에게 받는 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임의 차액의 2년분
- 갱신거절로 실제 입은 손해액
‘환산월차임’은 월세에 보증금을 월세로 바꾼 금액을 더한 것입니다. 보증금을 월세로 바꾸는 비율은 ‘연 10%’와 ‘한국은행 기준금리 + 연 2%’ 중 낮은 쪽입니다(제7조의2, 시행령 제9조).[2]
묵시적 갱신
집주인이 6개월~2개월 전 사이에 아무 통지를 하지 않고, 세입자도 2개월 전까지 통지하지 않으면 계약이 끝나는 날 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다. 기간은 2년입니다(제6조 제1·2항). 다만 월세를 2기분에 이르도록 연체했거나 의무를 현저히 위반한 세입자에게는 적용되지 않습니다(같은 조 제3항).
중요한 계약이라면 갱신 방식(합의·갱신요구권·묵시적 갱신)을 문자 등으로 분명히 남겨 두세요. 어떤 방식이었는지에 따라 다음 갱신 때 쓸 수 있는 권리가 달라질 수 있습니다.
갱신된 계약에서 중간에 나가고 싶다면
- 묵시적 갱신이든 갱신요구권으로 갱신했든, 세입자는 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있습니다(제6조의2, 제6조의3 제4항).
- 해지 효력은 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 생깁니다. 보낸 날이 아니라 받은 날 기준이라 수령일이 남는 방법이 중요합니다.
- 이 중도 해지권은 세입자에게만 있습니다.
- 보증금이 안 돌아오면 임차권등기명령으로 권리를 지킨 뒤 이사하세요.
5% 상한, 정확히는
보증금·월세 증액 청구는 기존 금액의 20분의 1(5%)을 넘지 못하고, 증액이 있은 뒤 1년 안에는 다시 청구할 수 없습니다(제7조). 시·도는 조례로 이보다 낮은 상한을 정할 수 있습니다. 이 상한은 갱신요구로 갱신될 때와 계약 중 증액을 청구할 때 적용되는 것이므로, 전혀 새로 맺는 계약에도 같다고 단정하면 안 됩니다. 상한을 넘겨 낸 돈은 돌려 달라고 청구할 수 있습니다(제10조의2).
자주 묻는 질문
갱신요구권을 쓰면 꼭 2년을 살아야 하나요?
아닙니다. 갱신된 계약은 세입자가 언제든 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월 뒤 효력이 생깁니다.
집주인이 만료 1개월 전에야 나가 달라고 하면요?
집주인의 갱신거절 통지 기간은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 그 기간에 통지하지 않았고 세입자도 2개월 전까지 통지하지 않았다면 묵시적 갱신이 될 수 있습니다. 구체적 사정은 주택임대차분쟁조정위원회나 대한법률구조공단(132)에 상담하세요.
갱신할 때 집주인이 10% 올려 달라고 해요.
갱신요구권으로 갱신하는 경우 증액은 5%를 넘을 수 없습니다. 합의로 새 계약을 맺는 경우는 사정이 다를 수 있으니, 어떤 방식의 갱신인지 먼저 분명히 하세요.
나간다고 문자로만 알려도 되나요?
법은 통지 방법을 정하지 않았지만, 다툼에 대비해 상대가 받은 날짜가 남는 방법(문자·이메일 기록, 내용증명 등)을 쓰는 것이 안전합니다.
근거·출처
- 주택임대차보호법 제4조·제6조·제6조의2·제6조의3·제7조·제7조의2·제10조의2 — www.law.go.kr (확인일 2026-11-08)
- 주택임대차보호법 시행령 제8조·제9조 — www.law.go.kr (확인일 2026-11-08)
- 주택임대차보호법 개정 연혁(법률 제17363호·제17470호 부칙) — www.law.go.kr (확인일 2026-11-08)
이 글은 일반적인 절차 안내입니다. 법령·수수료·기관 운영 방식은 바뀔 수 있으니, 실제 신청 전 각 기관 안내를 확인하세요. 개별 분쟁이나 계약 판단은 법률 전문가 상담이 필요합니다.