대항력과 우선변제권, 무엇이 다른가
| 대항력 | 우선변제권 | |
|---|---|---|
| 요건 | 주택 인도(입주) + 주민등록(전입신고) | 대항력 요건 + 임대차계약서의 확정일자 |
| 생기는 때 | 요건을 갖춘 다음 날부터 | 대항력 요건과 확정일자를 모두 갖춘 때 |
| 효과 | 집주인이 바뀌어도 새 집주인에게 임대차를 주장 | 집이 경매·공매로 넘어갈 때 뒤 순위 권리자보다 먼저 보증금을 받음 |
| 근거 | 주택임대차보호법 제3조 제1항 | 같은 법 제3조의2 제2항 |
우선변제로 보증금을 받으려면 집을 낙찰자 등에게 넘겨야 합니다(제3조의2 제3항).[1] 대항력이 ‘다음 날’부터 생기므로, 잔금일 당일 집주인이 대출(근저당)을 새로 받으면 그 권리가 세입자보다 앞설 수 있습니다. 그래서 잔금 직전 등기부등본을 다시 확인하는 것이 중요합니다(전세 계약 전 확인 참고).
확정일자 받는 곳과 수수료
확정일자는 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소, 지방법원·지원·등기소, 공증인이 부여합니다(주택임대차보호법 제3조의6 제1항).
| 방법 | 수수료 | 근거 |
|---|---|---|
| 주민센터 등 방문 | 600원 (계약서가 4장을 넘으면 4장마다 100원 추가) | 법무부령 확정일자 부여 규칙 제8조 |
| 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr) | 500원 (장수 추가 요금 없음) | 대법원규칙 제13조 |
주민센터 등은 원칙적으로 신청 당일 부여하지만, 평일 16시 이후나 토요일·공휴일에 접수하면 다음 근무일에 부여할 수 있습니다.[2][3] 정부24에는 확정일자만 따로 온라인 신청하는 창구가 안내되어 있지 않고, 온라인 전입신고 때 계약서를 제출하는 방식으로 안내됩니다.[6]
주택 임대차 신고(전월세 신고제)
신고 대상
- 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과인 주택 임대차 계약(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제4조의3).[5]
- 갱신하면서 보증금·월세 변동 없이 기간만 연장하는 계약은 제외됩니다.
- 지역은 특별자치시·특별자치도·시·구와 광역시·경기도의 군입니다. 경기도가 아닌 도(道)의 군 지역은 대상이 아닙니다.
기한과 방법
- 계약 체결일부터 30일 이내, 임대인과 임차인이 공동으로 신고합니다. 한쪽이 거부하면 다른 한쪽이 단독으로 할 수 있습니다(법 제6조의2).[4]
- 임차인이 전입신고를 하면 임대차 신고를 한 것으로 봅니다(제6조의5 제1항).
- 임대차 신고 접수가 끝나면 확정일자를 부여한 것으로 봅니다. 단, 임대차계약서를 제출한 경우에 한합니다(같은 조 제3항).
신고하지 않으면 — 과태료 기준
미신고·거짓 신고는 100만원 이하 과태료 대상이고(법 제28조 제5항), 기준 금액은 시행령 별표 3에 계약금액과 늦은 기간별로 정해져 있습니다. ‘계약금액’은 보증금 + 월세×200입니다.
| 신고하지 않은 기간 | 1억 미만 | 1억~3억 미만 | 3억~5억 미만 | 5억 이상 |
|---|---|---|---|---|
| 3개월 이하 | 2만원 | 3만원 | 4만원 | 5만원 |
| 3개월 초과~6개월 | 4만원 | 8만원 | 12만원 | 15만원 |
| 6개월 초과~1년 | 6만원 | 10만원 | 16만원 | 20만원 |
| 1년 초과~2년 | 8만원 | 13만원 | 20만원 | 25만원 |
| 2년 초과 또는 공동신고 거부 | 10만원 | 15만원 | 25만원 | 30만원 |
| 거짓 신고 | 100만원 | |||
계약금액 계산 예시 — 보증금 5,000만원·월세 50만원이면 5,000만 + 50만×200 = 1억 5,000만원으로 ‘1억~3억 미만’ 칸을 봅니다. 월세가 30만원을 넘으므로 신고 대상입니다. 신고 기간 만료일 다음 날부터 두 달쯤 지나 신고했다면 ‘3개월 이하’ 칸, 3만원 기준입니다. ‘신고하지 않은 기간’은 신고 기간 만료일 다음 날부터 세고, 신고관청은 사정에 따라 2분의 1 범위에서 늘리거나 줄일 수 있습니다.[5]
이렇게 하면 한 번에 끝납니다
- 계약 직후: 등기부등본을 확인하고, 가능하면 계약서를 첨부해 임대차 신고를 해서 확정일자까지 확보합니다.
- 잔금 직전: 등기부등본을 다시 열람합니다.
- 이삿날: 입주와 동시에 전입신고를 합니다. 아직 확정일자가 없다면 계약서를 함께 제출합니다.
자주 묻는 질문
확정일자는 계약하자마자 받아도 되나요?
됩니다. 확정일자는 계약서에 날짜를 확정하는 것이라 입주 전에도 받을 수 있습니다. 다만 우선변제권은 대항력 요건(입주+전입신고)까지 갖춰야 생깁니다.
월세 계약도 확정일자가 필요한가요?
보증금이 있는 월세 계약이라면 보증금을 지키는 데 필요합니다. 월세가 30만원을 넘으면 임대차 신고 대상이기도 합니다.
임대차 신고를 했는데 확정일자도 따로 받아야 하나요?
임대차계약서를 첨부해 신고했다면 신고 접수 완료 때 확정일자를 부여한 것으로 봅니다. 계약서 없이 신고했다면 따로 받으세요.
인터넷등기소에서 받는 확정일자도 효력이 같나요?
네. 등기소도 법이 정한 확정일자 부여기관이며, 온라인 신청 수수료는 500원입니다.
근거·출처
- 주택임대차보호법 제3조·제3조의2·제3조의6 — www.law.go.kr (확인일 2026-11-08)
- 주택임대차계약증서의 확정일자 부여 및 정보제공에 관한 규칙(법무부령) — www.law.go.kr (확인일 2026-11-08)
- 주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙(대법원규칙) — www.law.go.kr (확인일 2026-11-08)
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2·제6조의5·제28조 — www.law.go.kr (확인일 2026-11-08)
- 같은 법 시행령 제4조의3·[별표 3] — www.law.go.kr (확인일 2026-11-08)
- 정부24 원스톱 서비스 「전입신고+」 — www.gov.kr (확인일 2026-11-08)
이 글은 일반적인 절차 안내입니다. 법령·수수료·기관 운영 방식은 바뀔 수 있으니, 실제 신청 전 각 기관 안내를 확인하세요. 개별 분쟁이나 계약 판단은 법률 전문가 상담이 필요합니다.